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房地产景气谷底渐行渐近加仓二三线弹性品种

发布时间:2019-08-16 19:08:18 编辑:笔名

  2012政策面:柔风细雨般渐进式改善。在经济稳增长前提和现行体制之下,行业长期萎靡都是地方和中央不可容忍的,因此政策面存在目标再平衡的必要性和可能性。我们认为2012年政策面虽不会出现重大转向,但政策环境一定好于2011年,改善节奏将是渐进式的,缓慢的,柔风细雨般的点积累,其累积影响不容小觑,我们预计未来政策至少在流动性层面、刚需层面以及地方层面会有适度修正。 需求端:刚需政策托市。经历了加息和限贷,需求端支付能力已经被大幅挤压,已安全抵消了房价下调15%-20%带来的支付能力提升;近期层已先后公开表示支持首套房贷,我们预计未来还会出现有更多的政策面变化来自中央和地方,保障首置需求,我们决不可忽视其托市作用;若2012年投放9000多亿的购房,那么需求将基本维持稳定。 供应端: 亟待需求回暖和融资环境改善。 目前供应端的短期资金压力虽不及08年, 但仍有继续恶化倾向过去两年调控催生和私募风生水起,信托兑付成为今年热门话题,但我们认为,从整体行业来看信托兑付并不是影响资金链最主要问题,也不是全行业资金问题爆发的导火索,影响范围只在局部;两年间经营快速扩张带来的2012年在建投资惯性增长才是资金面紧张的最关键因素, 同时由于销售不畅叠加,2012年全行业资金缺口或将达到 2.2万亿,远胜于 2008 年。 加仓二三线弹性品种正当时。当前我们首选超跌低估值,融资能力和管控能力突出的二三线区域龙头:、、、、、、、、。我们的理由有三点: 其一,在存有政策改善预期、现有政策边际效应减弱条件下,景气下行已步入了下半场,量价虽继续调整,但调整速度明显下降,随着景气谷底渐行渐近,基本面风险已不是主要问题; 其二,过去一年,全国性龙头远远跑赢区域开发类龙头,我们重点跟踪的区域龙头股平均跌幅超过 25%,相对12年倍的PE估值水平,与全国性龙头相当,已完全反映了基本面风险,调整充分; 其三,调控已进入微妙时期,受益于地方政府微调,二三线区域龙头未来经营环境和业绩存在更大的改善空间,因此这些二三线区域龙头理应享有相对于全国性龙头更高的风险溢价。

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